明後天的臨時會就是決定覆議案是否通過的日子了，趁此黃道吉日，文章的下篇剛好出來:-P。
我認為這起事件中國會與行政院之間的爭議是假爭議，因為地政士法（以下簡稱本法）第51-1條立法粗糙，但修法的結果並不是將其細緻化，而是繼續沿用這個粗糙的架構，只是減輕地政士所負的責任而已。其實從上一篇文章的內容，我可以發現，立委諸公對制度施行以來種種問題其實很清楚，所以修法修得如此粗糙，自然啟人疑竇。
區別行政罰與行政執行
本法第26-1條是地政士的申報登錄義務的規定，就義務的違反、不履行，法律上各有其應對的方式，前者是加以裁罰，適用行政罰法，行為人必須要有故意或過失；後者是督促其履行，適用行政執行法，在本件情形，對應的行政執行屬對於行為不行為義務的間接執行。間接執行的方法有處以怠金與代履行，因為申報登錄不可能由行政機關代為履行，所以只有可能處以怠金。系爭規定的第一個問題就是，「違反第二十六條之一第一項規定」的情形太多，實際上把只需要督促地政士履行的情況也處以行政罰了。
違反申報登錄義務的情形
再來，就申報登錄義務加以細分，可以再區分成以下的義務：
及時義務：本法第26-1條有明言，申報登錄應在「辦竣所有權移轉登記三十日內」為之，如果未及時申報，為第一種違反本法第26-1條第1項規定的態樣。這種情形，行政機關只要督促地政士申報即可，若仍不申報再依行政執行法的規定處以怠金，並非本法第51-1條要處罰的對象。
完整義務：理論上，地政士申報登錄時，應提供機關完整的「土地及建物成交案件實際資訊」，但正如前一篇文章所提及的，行政機關實際上所要求的資訊過於瑣碎龐雜，地政士也有難以完全掌握之虞。其實不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第3條所規定的內容，真的是這次交易才發生，非由權利人或地政士加以申報的資訊只有前兩項的「交易標的」與「價格資訊」，第三項「標的資訊」即便申報內容有所錯漏，一來不是主要資訊，二來可以與地政機關所掌握的其他資料勾稽核對，所以我認為地政士對此項不負完整義務。
真實義務：我認為所申報的資訊錯誤，尤其是出於故意的虛報才是本法第51-1條所要處罰的對象（見前文註4）。這裡要附帶一提的是，其實權利人（買方）應該也要負有同樣的義務，只是在立法技術上，既然已經挑出地政士來對行政機關負責，就沒有必要再回去找權利人。但申報義務可以要求地政士代為履行，應受的行政罰就不能要求地政士代為受過了。
立法論上的建議
地政士法第51-1條：「地政士依第二十六條之一第一項之規定，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，故意申報虛偽不實之資訊者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。」
（因為已經限縮處罰範圍，所以不排除增加罰鍰金額的可能性。
至於權利人故意或過失告知地政士錯誤資訊，致地政士申報登錄該錯誤資訊者，因為不是地政士本身故意申報虛偽不實資訊，所以不在本條處罰範圍之內。）
平均地權條例第81-2條第2項：「權利人故意告知地政士虛偽不實之資訊，致地政士向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，發生申報不正確資訊之結果者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。」
除此之外，有些人質疑實價登錄制度施行至今的成效（漏洞？ 建商銷售預售屋免申報），這個問題不在本文的討論範圍。不過文中提及的實價課稅，我認為在制度設計上的確是會讓人民比較有「誠實」申報的誘因，但其實當初推行實價登錄制度的時候，內政部跟行政院有保證過所申報登錄的資訊不會作為課稅的依據（見公報第60頁），所以如果真的要採行這種做法的話，爭議會很大。
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