從實務見解看房貸成數條款

各位買過房子嗎？沒有買過，應該也聽人提過買房子的經驗吧？

 買房的慣例，簽約之後，買方會先支付頭期款，而後賣方將房地所有權移轉至買方名下，買方再憑房地抵押貸款，貸款所得支付賣方剩餘價金。在自備的頭期款是售價的兩成的情況下，買方當然會期待銀行起碼可以貸款到售價的八成，但最終會貸到多少，還有賴銀行估價的結果，這就不是買賣雙方所能掌握的事情了；如果不幸銀行給予的貸款成數過低，買方可能在短期內承受極大的資金壓力。所以，實務常見房屋買賣合約中加入房貸成數條款，也就是有「雙方同意，若乙方以本契約標的申請銀行貸款，核貸結果未能達本契約約定價金之○成，本契約自動解除」等等字樣的條款。

 值得注意的是，房貸成數條款通常不會是房屋買賣合約中預設的條款，畢竟貸款成數不足，可能導致買方付不出錢違約，對賣方乃至於房仲、地政士等人影響不大。

 前陣子馬克律師在臉書社團上看到有人抱怨說，本來他們買房時想在契約中加上房貸成數條款，卻遭房仲及地政士以「沒有人這樣約定的啦」、「這種條款沒有效力」等語阻擾，結果不幸的事發生了，銀行對房屋的價估值較低，核貸下來不到預定的金額，虧得事主手邊有點現金，補得上缺口，才未違約。

 從民法的角度來看，正如馬克律師之前有提過的，契約經雙方合意即按約定內容發生效力，除非有違反強制或禁止規定，或者有反公序良俗，不然，契約條文就是契約條文，不會任意被認定為無效。

 房貸成數條款，依其約定的內容，可能構成房地買賣合約的「條件」：成數足夠契約才生效者，為停止條件；成數不足契約失其效力者，為解除條件。民法上關於條件最重要的規定在第101條：「（第1項）因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。（第2項）因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」

 事實上，內政部公告的「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」都有規範「貸款處理」的條款：

買方預定貸款新臺幣__元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：

（一）買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由賣方指定之。

（二）貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式擇一處理：

１、不可歸責於雙方時：

□買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。

□買賣雙方得解除契約。

□其他___________。

２、可歸責於賣方時：

□買方得解除契約，其已付價款於解除契約__日內，賣方應連同遲延利息一併返還買方。

□賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。

□賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。

□其他_______。

３、可歸責於買方時：

除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於接獲通知之日起__日(不得少於十個金融機構營業日)給付其差額，逾期未給付賣方得解除契約。

 在二手屋買賣的情況下，因為賣方不是企業經營者，不需使用成屋買賣的定型化契約範本，成屋買賣的定型化契約應記載及不得記載事項也不會自動訂入契約（或視同未記載），但相關條文依然可以作為個人間房地買賣時擬約的參考。

 相關爭議

 實務上會走向訴訟的情況，往往是核貸下來未達預定的成數，但賣方又不願解除契約或返還頭期款。馬克律師檢索可得，關於房貸成數條款，主要有兩件案子。

第一件是〈臺灣屏東地方法院 108 年度重訴字第 137 號民事判決〉，本件被告敗訴後，上訴至高等法院，即〈臺灣高等法院高雄分院109年度重上字第136號民事判決〉，被告即上訴人敗訴後，上訴至最高法院，即〈最高法院110年度台上字第2901號民事裁定〉。後來原告發現其父除了上案請求返還的1306萬元，另外還給了被告一筆200萬元的款項，遂提起〈臺灣屏東地方法院109年度訴字第839號民事判決〉，請求返還。

第二件是〈臺灣臺北地方法院99年度訴字第2006號民事判決〉，被告敗訴後上訴高等法院，即〈臺灣高等法院100年度上易字第51號民事判決〉。同一紛爭，被告有另外提起一起訴訟，即〈臺灣臺北地方法院99年度訴字第195號民事判決〉，我歸類在第二件案子裡。當然，我檢索到的案子，可能限於我下的關鍵字，所以不夠全面，如果有人知道其他這類案子，還請不吝告知。

 第一件案子的案情大致是原告之父向被告購買土地，已支付頭期款1306萬元，雙方買賣合約約定：「……乙方承買該筆土地向銀行貸款購買，如果貸款金額未達7成，本買賣不成立，已付款原金退還」，後原告之父以該筆土地向合作金庫銀行屏東分行申請貸款1550萬元，未獲核貸。後原告之父死亡，原告以繼承人身分請求返還已支付之頭期款。

本件被告辯稱，原告需證明其父以該筆土地向全國各金融機構貸款均未達7成，始能認為房貸成數條款之條件成就云云。但法院認為：一、條文無此限制；二、我國金融機構對於貸款之審核已有一定之標準，自應解為向任一銀行貸款未達7成，即為已足（主要是尾款還有一億多，但向合庫貸款連1550萬都貸不下來，實在差太多了！）；三、以該筆土地向全國所有金融機構貸款，不僅曠日費時，亦將導致動輒數月或數年後始能貸得款項給付買賣價金，而被告亦需等待數月或數年始能取得買賣價金，以此可能遙遙無期之限制作為買賣契約之條件，殊難想像。因此，法院認為條件已成就。

另一件請求返還200萬的訴訟，法院則等到最高法院判決出來，直接用爭點效處理。

自本件來看，房貸成數條款中未具體約定要向哪間銀行，甚至哪間分行申請貸款，似乎無關緊要。但以律師的角度來看，沒有具體約定的地方都充滿變數，而且通常在買房也已經看好哪家銀行的利率較低、願意給額度，所以可以約定個兩、三家銀行（以買方的角度來看，約定愈少家愈容易達成），但沒有具體約定到分行應該無所謂。

 第二件案子也是原告向被告買房，契約約定：「雙方同意本標的之銀行貸款未達八成（上海、遠東、玉山）時，同意解約，但買方之信用應無任何瑕疵」，因核貸未達八成訴請返還已支付之第一期款項68萬元。

第一審的時候，法院確認原告上海商銀、遠東商銀、玉山銀行貸款均未獲核貸約定成數，判決原告勝訴。但第二審認為，玉山銀行於98年10月6日其實已決定足額貸款給原告了，雖然原告向玉山銀山申請貸款後即遭減薪，三個月後資遣，但這件事跟被告無關。反而是，原告後來有請求仲介協調玉山銀行延長寬限期跟降低仲介費，雖獲仲介協助，但還是反悔不買，而後才通知玉山銀行減薪，才導致玉山銀行減少核貸金額。法院認為，一、核貸金額與實際貸款之數額未盡相同，被上訴人可依其清償能力作為實際貸款數額（這段應該是說可以信貸補房貸之不足）；二、玉山銀行原先並不知被上訴人有被減薪之情事，其所以調整核貸金額係經由被上訴人之通知而生，被上訴人為使系爭買賣契約發生「同意解約」之效果，於玉山銀行准貸買賣總價之8成即544萬元以上之金額後，因不願履約，始再通知遭減薪乙事，意圖變更系爭買賣契約之效力，被上訴人以不正當方法使條件成就，自應認為條件不成就。

 自本件來看，首先條款還是要明確排除信貸比較恰當，其次因本件比較曲折，對後續案件不一定有太大參考價值，但情事變更，借用人有無向貸與人通知的義務應該也是一個爭點，可惜本件標的金額太小，無法上訴第三審，沒有機會釐清此爭點。